Tháo gỡ các nút thắt then chốt
Theo báo cáo tổng hợp từ các địa phương, từ năm 2021 đến nay, cả nước đã triển khai 657 dự án NƠXH với quy mô 597.152 căn hộ. Trong số này, mới có 103 dự án hoàn thành, cung cấp 66.755 căn - đạt khoảng 15,6% mục tiêu giai đoạn đến năm 2025. Có 140 dự án đang trong quá trình xây dựng (124.352 căn) và 414 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (406.045 căn).
Tiến độ chậm, thiếu quỹ đất, nguồn vốn hạn chế, cùng hệ thống thủ tục pháp lý phức tạp đã khiến nhiều nhà đầu tư e ngại. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 201 vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 9 được xem là bước ngoặt nhằm giải quyết tận gốc các nút thắt, tạo nền tảng cho một mô hình phát triển NƠXH hiệu quả, bền vững hơn.
Một trong những đột phá lớn nhất của Nghị quyết là chuyển mạnh từ tư duy “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện thủ tục đầu tư, qua đó tăng tốc triển khai dự án.
Cụ thể, chủ đầu tư có thể được giao trực tiếp thực hiện dự án mà không cần qua đấu thầu nếu đã có chủ trương đầu tư - cắt giảm khoảng 200 ngày (tương đương 70% thời gian). Bỏ yêu cầu lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết - tiết kiệm thêm 65 ngày.
Thay vì yêu cầu thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn, chủ đầu tư được tự thực hiện và hậu kiểm sau khi dự án hoàn tất - giảm từ 15 đến 35 ngày. Quy trình lựa chọn nhà thầu được đơn giản hóa với chỉ định thầu rút gọn (rút ngắn từ 45 đến 105 ngày). Với dự án áp dụng thiết kế mẫu, được miễn giấy phép xây dựng tiếp tục tiết kiệm thêm 20 - 30 ngày. Đặc biệt, giá bán, giá thuê NƠXH do chủ đầu tư tự xây dựng và phê duyệt, không cần xin thẩm định. Sau khi bàn giao, sẽ thực hiện kiểm toán, quyết toán và nộp hồ sơ cho cơ quan chức năng để kiểm tra, giảm ít nhất 30 ngày.
Một điểm mới nổi bật khác là việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia - một quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, hoạt động phi lợi nhuận. Quỹ gồm hai cấp: Quỹ Trung ương do Chính phủ thành lập và Quỹ địa phương do UBND tỉnh thành lập.
Nguồn vốn hình thành quỹ được lấy từ nhiều kênh: Ngân sách nhà nước cấp; phần giá trị hạ tầng mà chủ đầu tư xây dựng nhưng không dùng để phát triển NƠXH trong các dự án thương mại (quỹ đất 20%); tiền thu từ bán tài sản công; đấu giá quyền sử dụng đất; các khoản viện trợ, đóng góp hợp pháp khác. Quỹ này chủ yếu đầu tư NƠXH để cho thuê, nhắm đến các đối tượng không đủ điều kiện mua nhà như cán bộ, công chức, viên chức, người lao động giúp họ có chỗ ở ổn định, lâu dài theo hình thức “luân phiên” sử dụng quỹ nhà.
Một nội dung trọng tâm khác trong Nghị quyết là trao quyền chủ động tối đa cho chính quyền địa phương trong việc giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, phân bổ lại quỹ đất… Điều này giúp rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện dự án, đồng thời tránh tình trạng “vướng mắc kép” giữa quy hoạch và thủ tục đầu tư.
Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng mở rộng đối tượng được thuê NƠXH và nhà lưu trú công nhân. Các cơ quan, doanh nghiệp, tổ chức có thể thuê cả cụm căn hộ để bố trí chỗ ở cho nhân viên, công nhân, kể cả người lao động nước ngoài như một hình thức phúc lợi nhân sự. Mô hình này hứa hẹn vừa giúp chủ đầu tư tăng khả năng khai thác, vừa hỗ trợ doanh nghiệp ổn định nguồn lao động…
“Chìa khóa” thành công ở khâu thực thi
Thành công của Nghị quyết 201/2025/QH15 không nằm trên giấy, mà phụ thuộc vào cách các cấp chính quyền hành động. Bài học từ những chính sách trước đây cho thấy, triển khai thực thi là “điểm nghẽn” quyết định thành, bại. Tâm lý e ngại, thiếu chủ động hoặc năng lực điều hành yếu ở cấp địa phương từng khiến nhiều chủ trương rơi vào tình trạng “tắc từ vạch xuất phát”.
Vì vậy, để những cải cách của Nghị quyết không chỉ là “cơ hội trên giấy”, vai trò triển khai của địa phương là yếu tố then chốt. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định: “Cơ chế chính sách về phát triển NƠXH hiện đã khá đầy đủ, vấn đề còn lại là khâu thực thi. Chính quyền các cấp cần tăng cường quản lý, giám sát và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án”.
Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng nhấn mạnh: để Nghị quyết tạo ra chuyển biến thực chất, điều kiện tiên quyết là vai trò dẫn dắt của chính quyền địa phương. Không chỉ dừng ở ban hành văn bản, cần có kế hoạch cụ thể, chỉ đạo quyết liệt và kịp thời xử lý các điểm nghẽn. Ông đề xuất thiết lập hệ thống giám sát, đánh giá hiệu quả triển khai; đồng thời các bộ ngành như Bộ Xây dựng cần đóng vai trò điều phối, hỗ trợ kỹ thuật và giải quyết những vướng mắc vượt thẩm quyền của địa phương. “Chỉ khi có hệ sinh thái thực thi đồng bộ từ Trung ương tới cơ sở, Nghị quyết mới đi vào cuộc sống”, TS Phong nói.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng: "Doanh nghiệp rất kỳ vọng vào cải cách trong Nghị quyết 201, nhất là rút gọn thủ tục và tăng quyền chủ động cho địa phương. Nhưng nếu môi trường đầu tư vẫn nhiêu khê, thiếu nhất quán, thì chính sách dù hay cũng khó thành hiện thực”.
Bà Nguyễn Hoa Hồng Nhung, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng NHS cho biết, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi triển khai NƠXH: quỹ đất thường xa trung tâm, thiếu hạ tầng; thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài; tín dụng ưu đãi khó tiếp cận, lãi suất cho vay chưa đủ hấp dẫn; trong khi một số địa phương chưa chủ động vào cuộc.
Từ thực tiễn đó, bà Nhung đề xuất: Cần đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn quy trình thẩm định, cho phép thực hiện các bước song song; bố trí quỹ đất có vị trí thuận lợi và đầy đủ hạ tầng; cải thiện chính sách tín dụng thông qua giảm lãi suất, kéo dài thời hạn vay và đơn giản hóa điều kiện tiếp cận. Đặc biệt, bà nhấn mạnh vai trò phối hợp hiệu quả giữa các bộ ngành với địa phương trong quá trình thực hiện.
Nghị quyết 201 là bước đi thực tiễn, linh hoạt, phản ánh quyết tâm của Nhà nước trong giải quyết bài toán an sinh bằng giải pháp đồng bộ. Nhưng đây cũng là phép thử cho năng lực quản trị của chính quyền các cấp. Nếu tận dụng tốt cơ hội này, không chỉ vấn đề NƠXH được tháo gỡ, mà còn mở đường cho việc thí điểm và nhân rộng các mô hình phát triển đô thị hiệu quả, bền vững. Trong bối cảnh người dân ngày càng kỳ vọng nâng cao chất lượng sống, thị trường bất động sản tìm hướng đi lành mạnh, chính sách nhà ở không thể chỉ dừng ở chỉ tiêu xây dựng. Đó phải là một chiến lược tổng thể, dài hạn, được hiện thực hóa bằng quyết tâm chính trị và hành động cụ thể.
MINH CHÂU