Việc triển khai hệ thống định danh BĐS thống nhất trên phạm vi toàn quốc không chỉ nhằm khắc phục tình trạng mua bán “hai giá” để chống thất thu thuế mà còn kỳ vọng tạo nền móng cho một thị trường đất đai minh bạch, vận hành theo đúng giá trị thực và phát triển bền vững.
Bước chuyển từ quản lý phân tán sang quản trị bằng dữ liệu số
Theo Bộ Xây dựng, để hệ thống định danh BĐS vận hành đúng tinh thần Nghị định 357/2025/NĐ-CP, yêu cầu tiên quyết là thống nhất, đồng bộ và liên thông dữ liệu đất đai, nhà ở và BĐS giữa các cơ quan quản lý nhà nước. Đây không đơn thuần là bài toán kỹ thuật mà là sự chuyển đổi căn bản trong tư duy quản trị: Từ mô hình quản lý phân tán, cát cứ theo ngành, theo cấp sang quản lý dựa trên nền tảng dữ liệu số dùng chung.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định toàn bộ hồ sơ pháp lý dự án, nguồn cung, giao dịch, giá bán và lịch sử giao dịch BĐS phải được cập nhật, công khai trên hệ thống thông tin. Đây là công cụ quan trọng giúp cơ quan quản lý “bắt mạch” thị trường, xác định chính xác những điểm nghẽn về nguồn cung hay lệch pha phân khúc, từ đó đưa ra quyết sách điều tiết kịp thời, sát thực tiễn.
Bên cạnh đó, Nghị định cũng sẽ từng bước xóa bỏ tình trạng “mua một giá, khai một giá” để trốn thuế - hiện tượng tồn tại dai dẳng nhiều năm qua. Khi mọi giao dịch đều được định danh, truy vết và đối chiếu bằng dữ liệu, thị trường buộc phải vận hành minh bạch và kỷ cương hơn.
Theo Bộ Xây dựng, mã định danh BĐS là chuỗi ký tự không quá 40 ký tự, được cấu thành từ mã định danh thửa đất (Bộ NN&MT chủ trì), mã công trình xây dựng (Bộ Xây dựng chủ trì), mã định danh địa điểm (Bộ Công an chủ trì) cùng các ký tự tự nhiên khác. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng giữa các bộ, ngành. Chỉ cần một mắt xích dữ liệu chưa hoàn thiện, toàn bộ hệ thống có nguy cơ bị “nghẽn”.
Đòn bẩy chính sách cho thị trường minh bạch
Giới chuyên gia nhận định, việc chuẩn hóa dữ liệu và quản lý bằng mã định danh là bước đi tất yếu trong tiến trình chuyển đổi số quốc gia. Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, khi mỗi BĐS được định danh rõ ràng trên môi trường số, cơ quan quản lý sẽ có công cụ hiệu quả hơn để theo dõi biến động thị trường, từ đó đưa ra các quyết sách điều tiết kịp thời, phù hợp thực tiễn.
Việc áp dụng mã định danh điện tử cũng được kỳ vọng sẽ chặn đứng tình trạng “thổi giá”, “sốt đất ảo”. Khi lịch sử giá giao dịch được công khai, người mua có cơ sở so sánh giá trị thực thay vì chạy theo thông tin đồn thổi. Đồng thời, nghĩa vụ thuế sẽ được minh bạch hóa khi cơ quan thuế quản lý giao dịch sát với thực tế, hạn chế thất thoát ngân sách và bảo đảm công bằng cho người dân.
Một lợi ích thiết thực khác là rút ngắn thời gian kiểm tra pháp lý. Thay vì mất nhiều ngày xác minh quy hoạch hay tình trạng tranh chấp, người dân có thể chủ động tra cứu thông tin qua cổng thông tin quốc gia. Theo ông Nguyễn Văn Đính, với một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn như BĐS, minh bạch thông tin là điều kiện tiên quyết để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng và siết chặt hoạt động đầu cơ.
TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS nhấn mạnh, cần xây dựng bộ chuẩn dữ liệu thống nhất ở cấp quốc gia, trong đó xác định mã định danh BĐS là “trục xương sống” kết nối các hệ thống đất đai, nhà ở, thuế, công chứng, ngân hàng. Quá trình triển khai cần tuân thủ nguyên tắc “làm đến đâu chắc đến đó”, tránh tình trạng mạnh ai nấy làm, thiếu liên thông.
Bên cạnh đó, vấn đề bảo vệ quyền riêng tư và an toàn thông tin cũng cần được đặc biệt lưu ý. Khi dữ liệu BĐS được số hóa và liên thông, nguy cơ lộ lọt hoặc bị khai thác trái phép là hiện hữu nếu thiếu khung pháp lý và giải pháp bảo mật đủ mạnh. Do vậy, việc hoàn thiện quy định về bảo vệ dữ liệu cá nhân, phân quyền truy cập và trách nhiệm sử dụng thông tin là yêu cầu không thể thiếu.
Nhiều chuyên gia đề xuất trong giai đoạn đầu nên thí điểm gắn mã định danh BĐS tại các đô thị lớn - nơi có hạ tầng công nghệ và nhu cầu quản lý cao - trước khi nhân rộng ra toàn quốc; đồng thời, cần xác định rõ cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm vận hành hệ thống cùng cơ chế giám sát, đánh giá độc lập và lộ trình triển khai phù hợp.
Hà Anh