Hệ số giá nhà so với thu nhập tại Việt Nam đã lên tới 27,3 lần - thuộc nhóm cao nhất châu Á. Áp lực an cư ngày càng lớn không chỉ khiến người trẻ chật vật với giấc mơ có nhà mà còn cảnh báo về tiêu dùng, phúc lợi xã hội và định hướng phát triển đô thị.
Giá nhà và thu nhập: Cuộc đua không cân sức
Theo Công ty cổ phần Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), thu nhập và giá nhà tại Việt Nam đang là cuộc đua lệch pha. Trong vòng 1 thập kỷ, thu nhập bình quân tại Hà Nội tăng từ 4,1 lên
8,3 triệu đồng/tháng - tức tăng gấp đôi. Nhưng cùng thời gian đó, giá căn hộ trung bình leo từ 25 lên 75,5 triệu đồng/m² - tức gấp 3 lần. Khoảng cách giữa “tiền lương” và “mái nhà” ngày càng xa.
Giữa năm 2025, hệ số giá nhà trên thu nhập (P/I) chạm ngưỡng 27,3 lần. Điều này có nghĩa một hộ gia đình trung bình phải dành trọn vẹn hơn 27 năm thu nhập mới mua nổi một căn hộ. Nếu chỉ dành 1/3 thu nhập cho chi phí nhà ở, thời gian tích lũy có thể kéo dài tới… 80 năm. So sánh với khu vực càng thấy rõ: Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc) là 37 - 40 lần; Seoul (Hàn Quốc) 25 lần; Tokyo (Nhật Bản) hơn 20 lần. Với mức 27,3 lần, Hà Nội và TPHCM (Việt Nam) đã vượt nhiều đô thị phát triển, lọt nhóm thành phố đắt đỏ bậc nhất châu Á.
Áp lực nhà ở không chỉ là gánh nặng của các hộ gia đình mà còn ảnh hưởng toàn bộ nền kinh tế. Khi phần lớn thu nhập bị hút vào chi phí an cư, sức mua hàng hóa và dịch vụ khác giảm, tiêu dùng trì trệ, tăng trưởng thiếu động lực.
Báo cáo SHS cảnh báo tình trạng “giá neo - thanh khoản mỏng”: Giá bị đẩy lên cao trong khi giao dịch èo uột phản ánh tính đầu cơ nhiều hơn nhu cầu thực. Với người đã sở hữu nhà, giá trị tài sản tăng có thể coi là tin vui. Nhưng với đại đa số chưa có chỗ ở ổn định, đó lại là áp lực kéo dài, ảnh hưởng tới các quyết định hệ trọng như học tập, lập nghiệp, kết hôn.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định: “Việc giá bán căn hộ vượt xa khả năng chi trả không chỉ là câu chuyện tài chính của từng hộ gia đình mà còn có thể tạo ra những tác động tiêu cực đối với xã hội, làm suy giảm cơ hội an cư của hàng triệu người dân đô thị, đặc biệt là nhóm lao động trẻ. Bên cạnh đó, các hiện tượng tiêu cực như gia tăng nhà trọ chất lượng thấp, các khu dân cư tự phát, thiếu hạ tầng gây áp lực lên quản lý đô thị. Ở góc độ kinh tế, giá nhà tăng cao vượt xa thu nhập thì sức mua của thị trường sẽ sụt giảm, doanh nghiệp bị ứ đọng vốn, kéo theo rủi ro nợ xấu ngân hàng và ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế”.
Giải pháp nào để giảm giá nhà?
Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land Nguyễn Xuân Bính cho rằng, để hạ nhiệt giá nhà, Nhà nước cần tập trung vào 2 vấn đề cốt lõi. Thứ nhất, chính sách phải bám sát nhu cầu thị trường, đồng thời bảo đảm an ninh xã hội. Hiện điểm nghẽn lớn nhất vẫn nằm ở quy định pháp luật và thủ tục hành chính, đặc biệt là khâu triển khai dự án. Ông Bính nhấn mạnh, nhiều thủ tục dù có quy định về thời hạn nhưng hầu như không được thực hiện đúng, khiến nhà đầu tư phải đi lại qua nhiều sở, ngành, kéo dài tiến độ và đội chi phí. Thứ hai, Chính phủ cần có cơ chế định giá đất hợp lý hơn khi giao đất, qua đó góp phần giảm giá bán căn hộ.
Đồng quan điểm, PGS, TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam chỉ ra, hàng loạt dự án bất động sản vẫn bị “tắc” vì thủ tục pháp lý. Đây là “điểm nghẽn của các điểm nghẽn”, đồng thời ông nhấn mạnh, chỉ khi tháo gỡ rào cản pháp lý và định giá đất, thị trường mới có thể khơi thông nguồn cung, cân bằng cung - cầu và kéo giá nhà về mức hợp lý. Các cơ quan quản lý cần bắt đầu từ những dự án tồn đọng, có cách tiếp cận khác biệt và quyết liệt, nếu không rất khó để phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Ở góc độ chi phí đầu tư, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng hiện chiếm 10% tổng vốn của dự án chung cư cao tầng, 30% với nhà phố và trên 50% đối với biệt thự. Vì vậy, muốn giảm giá nhà cần hạ tỷ trọng các khoản này. Ông đề xuất Chính phủ cho phép linh hoạt trong chính sách nộp tiền sử dụng đất, có thể nộp một lần hoặc hàng năm, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp chấp nhận mức lợi nhuận hợp lý thay vì chạy theo kỳ vọng quá cao.
Tuy nhiên, bài toán giá nhà cao không chỉ riêng Việt Nam mà là hiện tượng phổ biến tại nhiều quốc gia. Điểm khác biệt, theo giới phân tích, là các nước này đã sớm xây dựng chiến lược nhà ở bền vững, phát triển mạnh nhà ở xã hội, đồng thời dùng công cụ thuế và quy hoạch để điều tiết thị trường. Ngược lại, Việt Nam hiện chưa áp thuế tài sản hay thuế chống đầu cơ, khiến thị trường thiếu “van an toàn”. Khi cầu vượt cung, người mua sẵn sàng trả giá cao với kỳ vọng giá còn tiếp tục tăng, tạo ra vòng xoáy neo giá và sốt ảo.
Từ thực tế này, ông Lê Hoàng Châu đề nghị, cần sớm đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang và căn nhà thứ hai trở lên để chống đầu cơ, đồng thời sử dụng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở để kiểm soát nguồn cung.
Các chuyên gia cũng thống nhất rằng để đưa giá nhà về mức hợp lý, giải pháp then chốt là phát triển nhà ở xã hội. Nhà nước cần có cơ chế ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, vốn vay lãi suất thấp; rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án; đồng thời đẩy nhanh triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Ngoài ra, chính sách tín dụng cũng đóng vai trò quan trọng. TS Cấn Văn Lực cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần thiết kế các gói vay ưu đãi cho người trẻ và hộ gia đình thu nhập trung bình, với thời hạn 20 - 25 năm và lãi suất ổn định, thay vì chỉ tập trung vào nhóm thu nhập thấp. Điều này giúp người vay giảm áp lực trả nợ hàng tháng và an tâm hơn trong kế hoạch dài hạn.
Một giải pháp khác là phát triển hạ tầng giao thông và giãn dân ra vùng ven. PGS, TS Trần Đình Thiên nhận định, giá nhà tại Hà Nội và TPHCM đã “chạm ngưỡng không tưởng”, muốn hạ nhiệt phải có các đô thị vệ tinh. Bài học từ Seoul (Hàn Quốc) hay Tokyo (Nhật Bản) cho thấy chỉ khi hệ thống metro, tàu điện ngầm được phát triển đồng bộ, giá nhà khu vực ngoại vi mới trở thành lựa chọn hấp dẫn, góp phần cân bằng toàn thị trường.
Theo SHS Research, điều quan trọng là phải thay đổi tư duy: Coi nhà ở như một phúc lợi xã hội cơ bản thay vì chỉ là kênh đầu tư. Muốn vậy, cần gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, gắn liền với phát triển hạ tầng công cộng, phân bổ lại dân cư, đồng thời duy trì mức giá nhà hợp lý so với thu nhập như một chỉ số quan trọng để đánh giá hiệu quả chính sách đô thị.
Tại Hội nghị Chính phủ với địa phương tháng 9, ngày 5/10, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh, cùng với việc theo dõi sát diễn biến, bảo đảm ổn định giá cả các mặt hàng, dịch vụ do Nhà nước quản lý, cần có biện pháp tăng cường quản lý, kiểm soát giá nhà, đất đang ở mức cao.
Trước đó ngày 25/9, tại cuộc họp nghe báo cáo, cho ý kiến đối với dự thảo Nghị định về thành lập và tổ chức hoạt động của Quỹ Nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, khả năng tiếp cận nhà ở của người lao động vẫn rất khó khăn. Trong khi đó, Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 hoàn thành cũng chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu. Do vậy, việc triển khai chính sách cho thuê nhà ở là thiết thực, phù hợp với thực tiễn.
Quỹ Nhà ở quốc gia không chỉ là tạo lập nhà ở từ việc mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại mà còn gắn với việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Vì vậy, cơ chế vận hành cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, bài bản và lâu dài, không để rơi vào tình trạng hình thức.
Quỹ Nhà phải tách bạch giữa quỹ nhà và quỹ tài chính ở cả Trung ương và địa phương; có cơ chế thu hút, huy động vốn, phân bổ nguồn lực hợp lý, đồng thời bảo đảm sự phối hợp chặt chẽ giữa Trung ương và địa phương.
Phó Thủ tướng lưu ý cân nhắc về cơ chế quản lý để có thể thu hút nhân lực chất lượng cao, đủ năng lực quản lý nguồn vốn hàng nghìn tỷ đồng. Cơ chế quản trị phải theo hướng doanh nghiệp, chặt chẽ và hiệu quả, tránh vận hành theo mô hình sự nghiệp cứng nhắc.
Phó Thủ tướng nêu rõ, việc thành lập và tổ chức hoạt động của Quỹ Nhà ở quốc gia là nhiệm vụ cấp thiết, áp lực lớn nhưng phải thực hiện trong vài năm tới, bảo đảm thực sự khả thi, gắn với nhu cầu thực tế, có cơ chế quản lý linh hoạt và tránh lãng phí.
Châu Anh
