Làm rõ quyền tài sản khi chung cư hết niên hạn
Tại Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, Chính phủ giao Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với quy định của pháp luật về xây dựng. Đồng thời, cần làm rõ phương án xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó xác định quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng công trình mới.
Định hướng này được đặt theo tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được gắn với niên hạn công trình, đồng thời phải bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư không hoàn toàn mới. Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật về xây dựng và hồ sơ thiết kế.
Tuy nhiên, theo bà Hằng, điểm cần tiếp tục hoàn thiện là quy định về quyền của người sở hữu sau khi công trình hết thời hạn sử dụng. Đây cũng là nội dung được tập trung làm rõ trong quá trình sửa đổi pháp luật về nhà ở.
Theo định hướng được cơ quan soạn thảo đưa ra, khi hết thời hạn sử dụng, tài sản của người dân không bị mất. Quyền của chủ sở hữu sẽ được cụ thể hóa tùy loại hình công trình, thời điểm xây dựng và phương án xử lý.
Đối với nhà chung cư xây dựng trước năm 1994, khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ tương ứng.
Đối với nhà chung cư xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu có quyền tiếp tục xây dựng, cải tạo thành nhà chung cư mới thông qua việc đóng góp kinh phí tại thời điểm hết thời hạn sử dụng, trên cơ sở thảo luận, thống nhất giữa các chủ sở hữu.
Trường hợp không muốn tiếp tục đóng góp kinh phí xây dựng nhà mới, chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình.
Nếu không tiếp tục đóng góp, chủ sở hữu có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình. Trường hợp khu vực sau đó được cơ quan có thẩm quyền quy hoạch không còn xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn được ưu tiên và bồi thường đối với quyền sử dụng đất.
Theo bà Hoàng Thu Hằng, trọng tâm của quy định mới không phải làm mất quyền tài sản khi chung cư hết niên hạn mà là xác lập rõ hơn cách thức thực hiện các quyền đó khi vòng đời công trình kết thúc.
Phân biệt niên hạn công trình với quyền sở hữu
Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình là cần thiết nhằm bảo đảm an toàn cho người dân. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn, vấn đề quan trọng không chỉ là quy định công trình được sử dụng bao nhiêu năm mà sau khi hết niên hạn, quyền tài sản của chủ sở hữu được bảo đảm và xử lý thế nào.
Để người dân yên tâm khi sở hữu căn hộ chung cư, ông Dũng cho rằng trong luật cần khẳng định rõ: Hết thời hạn sử dụng của công trình không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp quyền sử dụng đất được xác lập ổn định lâu dài, quyền này không thể tự động chấm dứt chỉ vì công trình trên đất hết niên hạn. Từ đó, cần thiết lập cơ chế xử lý thống nhất, hết niên hạn không mặc nhiên phải phá dỡ. Công trình phải được kiểm định độc lập. Nếu vẫn bảo đảm an toàn và phù hợp quy hoạch có thể tiếp tục sử dụng. Chỉ trường hợp không bảo đảm an toàn hoặc phải thực hiện theo quy hoạch mới đặt vấn đề phá dỡ, xây dựng lại. Khi chung cư bị phá dỡ, phần đất của dự án được chia đều cho người dân dựa trên tỷ lệ diện tích căn hộ họ sử dụng.
Từ góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc hoàn thiện các quy định về đất đai và nhà ở có thể làm thay đổi cách thị trường xác lập giá trị bất động sản.
Khi thời hạn sử dụng công trình được quy định rõ hơn, tuổi đời và chất lượng tòa nhà có thể trở thành những thông tin được quan tâm nhiều hơn trong giao dịch và định giá. Đối với các chung cư đã sử dụng trong thời gian dài, người mua sẽ phải xem xét không chỉ vị trí, diện tích, tiện ích mà cả chất lượng công trình, thời gian sử dụng thực tế và phương án xử lý khi công trình xuống cấp.
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), căn hộ chung cư giữ vai trò quan trọng trên thị trường bất động sản, phù hợp với quá trình đô thị hóa và xu hướng phát triển đô thị nén trong bối cảnh quỹ đất tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh ngày càng hạn chế.
Do đó, những thay đổi trong chính sách quản lý nhà chung cư có thể tác động đến nhiều chủ thể, từ người mua nhà, doanh nghiệp phát triển dự án đến ngân hàng và các ngành nghề liên quan.
VARS IRE cho rằng, nếu cơ chế kiểm định, cải tạo và xây dựng lại được triển khai hiệu quả, quy định về niên hạn công trình không nhất thiết đồng nghĩa với việc làm giảm giá trị nhà chung cư. Một cơ chế pháp lý rõ ràng có thể tạo lập vòng đời tài sản minh bạch hơn, đồng thời chủ động chuẩn bị nguồn cung mới tại những khu vực đô thị có quỹ đất hạn chế.
Tuy nhiên, cơ quan này cũng lưu ý, nếu quyền của chủ sở hữu, cơ chế tái thiết và nghĩa vụ tài chính chưa được thiết kế đầy đủ, chính sách có thể tác động đến tâm lý người mua, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp và quyết định cấp tín dụng của các tổ chức tài chính.
Châu Anh
