Gần đây, câu chuyện về một gia đình phải nộp 4,5 tỷ đồng để chuyển đổi mục đích sử dụng 300m2 đất vườn, nhưng sau đó chỉ bán được 3 tỷ đồng, khiến không ít người cảm thấy lo lắng khi giá đất thời gian gần đây tăng liên tục và tăng mạnh - thậm chí là tăng rất mạnh tới gấp hàng chục lần.
Cơ quan chức năng đánh giá, việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định về bảng giá đất đã giúp quản lý đất đai, phát triển thị trường địa ốc được mở ra trên cơ sở minh bạch, tiệm cận hơn với thị trường. Tuy nhiên, cũng theo cơ quan quản lý, trong thời gian thực hiện bảng giá đất vừa qua, một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất phổ biến trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Việc này dẫn đến tình trạng giá đất trong bảng tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên địa bàn. Và đó là lý do mà trong thời gian tới, khả năng nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, với sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh - tất nhiên là theo chiều hướng tăng.
Tại TPHCM, giá đất tại bảng điều chỉnh áp dụng đến hết năm 2025 đã tăng từ 4 đến 38 lần (chưa tính hệ số K), nhưng vẫn thấp hơn thị trường khoảng 25 - 50%. Ở nhiều địa phương khác, khoảng cách giữa giá đất quy định bởi nhà nước và giá thị trường cũng có mức chênh lệch tương tự. Và xu hướng chung là bảng giá đất sẽ phải “đuổi theo” giá thị trường!
"Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động", cơ quan của Bộ NN&MT cảnh báo. Bảng giá đất được dùng để xác định giá bồi thường, giá tái định cư, tính thuế chuyển nhượng, phí và lệ phí liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, ở mức độ nào đó, thì việc điều chỉnh tăng giá đất sẽ tác động khiến cho giá bất động sản tăng lên. Giới chuyên gia bất động sản tính toán, với mức giá bất động sản trung bình hiện nay, người trẻ phải tích lũy 20 - 25 năm, thậm chí là 30 năm mới có đủ tiền để mua nhà. Còn theo một tính toán khác, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TPHCM hiện ở mức 32,5 lần - cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (Trung Quốc), cao hơn cả Bắc Kinh, Thượng Hải hay Hong Kong.
Trong bối cảnh thu nhập thực tế của số đông người lao động chưa được cải thiện, việc điều chỉnh tăng giá đất, tác động thúc đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng cao, sẽ khiến cho khả năng tiếp cận chỗ ở của đa số người trẻ càng trở nên khó khăn hơn.
Để tránh những tác động tiêu cực, Cục Quản lý đất đai lưu ý trong quá trình điều chỉnh phải tập trung vào phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất. Đồng thời, các tỉnh, thành phố cũng cần tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức, cá nhân liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình trong xã hội.
KHÁNH NGUYỄN
