Kỳ I: Giá nhà chung cư liên tục lập đỉnh
Thị trường chung cư Việt Nam đã trải qua 10 năm leo thang chưa từng có. Các dự án nhà ở “vừa túi tiền” - vốn là lựa chọn của đa số người dân gần như biến mất, nhường chỗ cho mặt bằng giá mới ngày một cao ngất ngưởng, khiến người dân có mức thu nhập trung bình và thấp không thể chạm tới.
“Tuyệt chủng” căn hộ chung cư giá rẻ
Chỉ trong vòng 10 năm, giá chung cư tại Hà Nội và TPHCM đã tăng gấp 3 - 4 lần, tạo nên mặt bằng giá mới chưa từng có. Năm 2015, giá căn hộ trung cấp ở Hà Nội phổ biến 22 triệu đồng/m2, tại TPHCM khoảng 25 triệu đồng/m2. Cùng thời điểm, phân khúc “giá rẻ” chỉ quanh 10 - 15 triệu đồng/m2, được xem là lựa chọn của phần lớn người có thu nhập trung bình. Thế nhưng, đến năm 2025, những dự án dưới 20 triệu đồng/m2 đã “tuyệt chủng”; còn việc tìm căn hộ mới mở bán dưới 50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội gần như là “nhiệm vụ bất khả thi”.
Theo Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE Việt Nam - đơn vị tư vấn chiến lược và cung cấp các dịch vụ về bất động sản), quý III, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 79 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ 2024. Ở các quận vốn được xem là vùng giá “mềm” như Hà Đông hay Hoàng Mai, nhiều dự án mới đã chào bán từ 70 triệu đồng/m2 trở lên.
Thậm chí, không ít dự án lập đỉnh giá gây choáng: Tại ngã tư Phạm Hùng - Xuân Thủy, dự án Sun Feliza Suites mang thương hiệu của Sun Group ra mắt thị trường giữa tháng 6 với mức giá 130 đến 180 triệu đồng/m2.
Cũng trong tháng 6, dự án The Matrix Premium của nhà phát triển MIK Group nằm trên đường Lê Quang Đạo - Mễ Trì, nay thuộc phường Từ Liêm cũng được mở bán với mức giá khoảng 130 - 150 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì.
Ngay cả Long Biên, Đông Anh - từng là “vùng trũng” về giá - nay cũng xuất hiện loạt dự án vượt 100 triệu đồng/m2, ngang ngửa với nội đô. Đơn cử, dự án Northern Emerald tại nút giao Đàm Quang Trung - Cổ Linh của Công ty cổ phần Xây dựng Sông Hồng có giá từ 85 - 100 triệu đồng/m2. Một dự án khác là chung cư Long Biên Central, phường Việt Hưng vừa ra mắt thị trường hồi tháng 7 cũng có giá từ 130 triệu đồng/m2. Mới đây nhất, dự án Noble Crystal Long Biên cũng có mức giá gây sốc lên đến trên 150 triệu đồng/m2.
Tại Gia Lâm, cuộc chạy đua tăng giá cũng nóng không kém. Các căn hộ The Senique Hanoi tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1 có giá 65 - 89 triệu đồng/m2, phân khu The Paris với mức giá 60 - 72 triệu đồng/m2. Tại xã Đông Anh, phân khu Masteri Grand Avenue của chủ đầu tư Masterise Homes nằm trong khu đô thị Vinhomes Global Gate có giá bán từ 90 - 120 triệu đồng/m2. Phân khu Imperia Signature Cổ Loa của chủ đầu tư MIK Group có giá bán từ 87 - 115 triệu đồng/m2.
Trong báo cáo thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm gửi tới Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho hay, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý III từ 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý I và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán từ 150 - 300 triệu đồng/m2.
Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, với thu nhập bình quân đầu người Việt Nam đạt 9,5 triệu đồng/tháng (2024), một người trẻ thế hệ 9X sẽ cần tới 25 - 26 năm làm việc và tiết kiệm không ngừng để mua được căn hộ 60m2 giá khoảng 3 tỷ đồng. Và đó mới chỉ là kịch bản lý tưởng khi không phát sinh chi phí sinh hoạt hay áp lực tài chính khác.
Vì sao giá nhà tăng vọt?
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, gốc rễ của tình trạng giá nhà tăng phi mã nằm ở ách tắc pháp lý. Thủ tục bất động sản hiện như một mê cung, khiến dự án bị chậm trễ kéo dài và chi phí đội lên chóng mặt. Trong đó, khâu xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất là điểm nghẽn lớn nhất, khiến hàng trăm dự án tại TPHCM bị đình trệ, không thể triển khai ra thị trường.
Không chỉ vậy, quy trình phê duyệt dự án qua quá nhiều bước, thiếu liên thông và minh bạch. Thời gian từ khi có quỹ đất đến lúc được phép mở bán có thể kéo dài nhiều năm. Sự tắc nghẽn này làm nguồn cung sụt giảm, trong khi nhu cầu ở và đầu tư luôn lớn, đẩy giá nhà liên tục tăng cao.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành nhận định, giá nhà cao chủ yếu do chi phí đầu vào quá lớn: Đất đai, xây dựng, tài chính, thiết kế, quản lý và đặc biệt là thời gian thủ tục kéo dài. Tiền sử dụng đất hiện quá cao, khiến doanh nghiệp gần như phải “mua đất hai lần”, khó có thể phát triển nhà giá rẻ. Ngoài ra, chi phí xây dựng, vật liệu, nhân công đều tăng; lãi vay bất động sản ở mức 10 - 12%/năm, cao hơn nhiều nước. Thủ tục kéo dài càng làm chi phí tài chính phình to, buộc doanh nghiệp phải cộng vào giá bán.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn bổ sung: Cung - cầu mất cân đối là yếu tố lớn đẩy giá lên cao. Nhu cầu luôn vượt xa nguồn cung, trong khi chỉ một vài chủ đầu tư lớn có dự án để bán, tạo điều kiện áp giá cao. Một số doanh nghiệp còn lợi dụng bảng giá đất điều chỉnh hàng năm hoặc sự phát triển hạ tầng vùng ven để tăng giá. Đáng lo ngại hơn, nhóm đầu cơ gom hàng chục căn hộ rồi thao túng giá, tung chiêu “hôm nay đặt cọc, mai tăng giá” để kích tâm lý, khiến thị trường luôn nóng sốt. Theo ông Tuấn, căn hộ dễ bị thao túng hơn đất nền vì chỉ cần thổi giá 1 - 2 dự án cũng đủ kéo mặt bằng giá cả khu vực tăng theo.
Ông Nguyễn Xuân Bính, Phó Tổng giám đốc Cienco 5 Land cũng khẳng định, doanh nghiệp không mong muốn giá nhà cao bởi sẽ khó bán. Phân khúc cao cấp chỉ phục vụ một nhóm nhỏ khách hàng, trong khi chủ đầu tư vẫn ưu tiên sản phẩm vừa túi tiền để bán nhanh, hạn chế tồn kho. “Ngay cả Tập đoàn Mường Thanh từng gắn với định vị nhà giá rẻ nay cũng buộc phải tăng giá do chi phí đất, đầu tư và thủ tục tăng mạnh”, ông Bính dẫn chứng.
Theo ông Bính, Nhà nước giữ vai trò quyết định trong việc giao đất và ban hành khung pháp lý. Giá đất hiện quá cao, cộng thêm thủ tục kéo dài 5 - 10 năm, đặc biệt là khâu xác định tiền sử dụng đất, khiến chi phí tài chính đội lên. Từ sau năm 2020, quy định chỉ cho phép xây dựng nhà ở thương mại trên đất ở và một số loại đất khác đã khiến nhiều dự án dừng lại. Nguồn cung giai đoạn 2021 - 2023 sụt giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp ngập trong nợ nần.
Bước sang năm 2024, 3 luật mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực song vẫn giữ nguyên quy định trên. Luật Đất đai còn yêu cầu Nhà nước thu hồi đất để đấu giá khiến dự án thêm bế tắc. Dù Nghị quyết 171 mới ban hành đã tháo gỡ một phần nhưng hệ quả từ nhiều năm trước vẫn khiến nguồn cung khan hiếm, dự án đình trệ, chi phí tăng cao. Cộng thêm yếu tố khách quan như GDP, lạm phát, giá vật liệu và nhân công leo thang, giá nhà càng khó hạ nhiệt.
Thực tế, sau một thập kỷ giá liên tục leo thang, diện mạo bất động sản đô thị đã thay đổi nhưng giấc mơ an cư của hàng triệu người dân ngày càng xa vời. Căn hộ dưới 20 triệu đồng/m² đã “tuyệt chủng”, căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² hiếm như “lá mùa thu”, trong khi các dự án cao cấp liên tục lập đỉnh 70 - 100 triệu đồng/m². Câu hỏi “Giá chung cư 70 - 100 triệu đồng/m2, ai có thể mua được?” không chỉ là trăn trở của người đứng đầu Chính phủ mà còn là bài toán sống còn của thị trường bất động sản Việt Nam: Làm sao phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực, thay vì chỉ chạy theo phân khúc xa xỉ.
Châu Anh
Kỳ II: Làm gì để kéo hạ giá nhà chung cư?
